棚改货币化安置不踩“急刹车”确保楼市不大起大落

　　在房地产调控逐渐转向三四线城市的背景下，近期类似“全国一刀切暂停棚改”的猜测不断。近日，住房和城乡建设部有关司局负责人明确表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。专家分析，这意味着棚改货币化安置政策不是急刹车，而是更加强调控制节奏和规模，以符合各地实际的安置方式推进棚改，确保楼市不大起大落。

　　“出棚进楼”稳步推进

　　围绕棚改，市场关注的焦点一直在棚改货币化安置上。目前，中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置，通俗地讲，前者是由政府置换房子，后者则是直接发放资金让住户自己购房。在2008年棚改全面启动之初，实物化安置是主流。此后，一系列促进政策密集出台，各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示，2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%，到2015、2016年和2017年，这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

　　“在控制好节奏和规模的情况下，货币化安置对改善三四线城市情况是很有利的。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者分析，随着项目推进，近几年棚改重点逐渐由大城市转移到中小城市。采取货币化安置方法，一方面可以帮助消化城市商品房库存，在不建新房的情况下满足棚改户的住房需求，避免重复建设和资源浪费；另一方面，也可以缓解地方政府的资金压力，采用信贷支持的方式推动棚改进行。

　　据住建部有关负责人介绍，2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。其中，2013年到2017年，全国棚户区改造累计开工2645万套，全国棚改完成投资约6万亿元，6000多万居民“出棚进楼”，共享改革发展成果，促进了社会公平，维护了社会和谐稳定。

　　安置方式因地制宜

　　不过，在棚改货币化安置中，的确出现了一些问题。住建部有关负责人介绍，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下，没有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍偏高。

　　其实，早在2017年8月，住建部、发改委等六部委明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住建部等部门进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。日前，住建部方面再次强调，要因地制宜推进棚改货币化安置。

　　“这些动作意味着棚改货币化政策有转向，但不是‘急刹车’。”邹琳华认为，在操作中，有些地方的确项目上得太多、量太大，而且货币化安置比例没有明确标准，这就给规范操作带来了难度。不过此次再度传递的政策信号是，未来货币化安置的量会有所缩减，比例减小，新项目的审批会更趋严格。

　　该负责人强调，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

　　确保楼市不大起大落

　　怎么理解政策走向？这又会对当下楼市产生怎样的影响？

　　不少专家看来，货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置带来大量的购房需求，而随着去库存不断推进 ，部分城市库存不足，短期供需关系发生变化。在多因素作用下，2017年以来，三四线城市房价迎来上涨。中国社科院财经战略研究院报告显示，2018年上半年房价较快上涨的城市中，就包括咸阳、绵山、眉山、南充、烟台、西双版纳等不少中小城市。

　　邹琳华说，要防范系统性金融风险，其中重要的一点是房地产市场不能大起大落。一些地方的棚改货币化安置客观上不断推高房价，在这种情况下，“轻点刹车”是必然。华创债券也分析称，过去3年货币安置化比例不断提高，2018年逐步下降在预料之中。

　　而调整对市场的影响则将是渐进和温和的。专家分析，作为重要的民生工程，棚改还会有节奏地推进。短期内已授信的项目会继续执行，在途的授信可以支撑今年棚改投资的正常节奏。长期来看，货币化安置对消费的刺激效果也将随着货币化安置比例的降低而逐步回归中性。

　　据了解，今年上半年，全国棚户区改造已开工363万套，占全年目标任务的62.5%。住建部相关负责人说，下一步，各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”，住得放心、舒心。