北京楼市新政实施 二套普通住宅最高可贷187万元

3月17日，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。政策调整主要集中在三个方面：“认房又认贷”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、贷款年限缩短。

首套房认定的门槛提高，改善型购房杠杆降低，这样的新政对于换房族影响明显。

二套房首付款大大增加

根据3月17日发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。通知同时要求，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。

按照通知要求，此项政策自2017年3月18日起执行。

值得一提的是，在北京市场上，关于普通住宅的认定标准非常严格：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下，单价或者总价未超过政府指导价。上述三点不满足任何一条即为非普通住宅。

根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。只要单价和总价两个标准符合一个，就算普通住宅。

目前，除了自住房，北京大部分新建住宅都属于非普通住宅，也就是说，如果购买二套新房，大部分人都要按照80%支付首付。

对于购买二套二手房，怎样贷款合适的问题，《证券日报》记者咨询了北京地区某房产中介。工作人员给本报记者算了一笔账。以一套售价为600万元的房子为例，为了首付款比例最低，网签价最高可以做到468万元，按照购买普通自住房不低于60%的要求，该房子最高可贷款187万元（468 0.4），也就是说买家需要拿出413万元（600-187）作为首付款，这还不包括税费、中介费等其他支出。

如果按照该房屋的评估价贷款，由于评估价一般为房屋市价的85%，由于上述600万元的房子不属于普通住宅，首付款的比例需不低于80%，在这种情况下，该房子最高可贷款102万元（600 0.85 0.2），也就是说买家需要拿出498万元作为首付款。按照这样的计算方法，买房者的首付压力更大，一般总价超过1000万元的房屋选择首付80%会比较合适，但是需要承担非普通住宅的大量税费。

若是购买二套房，由于新政暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款，按照商业贷款187万元，执行利率为5.39%（基准利率1.1倍）来计算，25年期等额本息还款的月供较30年期将增加871.96元。

认房又认贷门槛高

根据3月17日央视新闻的解读，“认房又认贷”中所指的贷款，除了在北京购买住宅时的贷款之外，在北京购买商住两用房、在其他城市购买住宅和商住房时贷款的，都会被纳入“认房又认贷”的范围。

不过，《证券日报》记者走访多家房产中介了解到，由于官方口径的文字描述都不具体，对于商品房是否纳入“认房又认贷”的问题还有争议，也许在执行层面，新政会根据情况微调。

《证券日报》记者咨询业内人士，有关二套房的认定具体执行如下：第一，认房是指认北京的房。如果全款在北京买的房，没有贷款记录，需要卖掉再买，仍算首套；全款在外地买的房，不需要卖掉，北京再买也算首套。第二，认贷是指认全国的贷。不管是在北京还是在其他城市，只要贷款买过房，有过贷款记录，不管房子是否还在名下，贷款是否还完，在北京再次购买都算二套。

业内人士认为，此次新政的实施是2016年“9·30新政”以来北京楼市的又一次加码，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市的交易量将会下降。

作者：刘 萌