房地产信托监管升级箭在弦上

人民网北京4月25日电（卢志坤） 据市场消息，银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。

为抑制房地产的过热发展，监管部门自去年起已经出台了一系列调控政策，这些调控措施从规范房地产企业的拿地行为到房产销售端的限购限贷等方面不一而足。

在此之前，为限制流入房地产行业的资金，监管部门已经相继出台了诸如限制房地产企业股市再融资、债券融资以及针对流入房地产行业的银行理财产品和私募房地产基金的监管力度。自去年下半年起，上市房地产企业的股市再融资发行几乎销声匿迹，债市融资金额暴跌。

市场人士表示，房地产信托发行金额在2013、2014年出现激增，此后因针对房地产的直接融资监管松动而式微，但随着去年房地产的调控政策再次回归，房地产信托资金再次出现上升势头。

一家房地产企业的财务人士指出，针对房地产信托的监管一直存在，只是在近两年来的房地产政策宽松期内对违规资金的查处力度较小，如今随着各部门加强金融监管以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。

据人民网记者了解，在本月初召开的信托监管工作会上，银监会信托监督管理部就指出，房地产信托的信用风险呈上升趋势。

据该监管部门的数据显示，截至去年末，房地产信托余额1.64万亿元，同比增长18.29%。但监管层认为，考虑到部分资金绕道投放至房地产领域，房地产信托的实际规模可能更大。

而就信托的风险而言，房地产行业的占比较大。截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%；风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。

监管层指出，存续房地产信托风险项目，主要集中于二三线城市、民营房地产商以及商业地产项目，其中主动管理类信托占比超过6成。

监管层认为，房地产信托的风险主要为集中度、合规和法律三个方面：

集中度风险：1）投向区域集中于热点城市。存续期房地产信托项目中，投向16个热点城市的信托资产超过53%；2）大客户风险较为突出。47家信托公司向某大型房地产集团提供融资，本年新设905亿元，占全行业新设房地产信托10%；3）部分信托公司房地产信托业务占比较高。8家信托公司房地产信托占比超过20%，最高80%。

合规风险：1）突破房地产企业资质要求。通过明股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金等向不满足“四、三、二”要求的房地产项目发放信托贷款（注：四三二分别指四证齐全、30%自有资金和开发企业具有2级以上资质）；2）投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发；3）突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求；4）通过产品嵌套规避净资本监管；5）为其他机构发放购房首付贷提供便利。

而在法律风险方面，监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的风险上升。监管层指出，近期，法院关于某信托公司与房地产公司破产债权确认纠纷案的民事判决认定信托公司获得房地产企业股东资格后不应再享有对该企业的破产债权，导致依附于债权的担保措施落空，故“明股实债”类业务面临的法律风险明显上升。

同时，信托公司开展“明股实债”信托业务，意在规避监管或公司内部审查标准，由于降低了风控要求，相关项目面临的信用风险相对较高。

监管层还列举了相关的案例对房地产信托的风险进行分析。比如，在案例一中，信托公司与房地产中介合作发放个人贷款。产业基金投资管理公司与房地产中介合作成立住房金融科技平台推介个贷客户，使用产业基金筹集到的资金，通过某信托公司房屋消费金融系列信托产品发放个人贷款，资金可能用于支付个人购房款。此外监管层还提到了信托公司帮助P2P配资并发放小额贷款的案例。

监管层指出，此类案例存在的问题为，中介机构由于缺乏相应的贷款资质或筹资功能，往往将信托产品作为融资渠道或放款通道，以突破其不能直接开展贷款等金融业务的限制。

但这类业务资金的用途和流向不清晰，结构化产品杠杆比例较高，合规及风险管理不足，客户的推介、审核、贷后管理由中介机构负责，而中介机构合规意识和风险管理能力相对薄弱，此类产品投资者众多，一旦发生风险，容易引发投资者纠纷事件。

根据银监会本月初出台的银行业风险防控工作通知的要求，要坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险。

就强化房地产风险管控的具体内容而言，银监会要求，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域。

同时，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。