对话人
北京大学房地产法研究中心主任 楼建波
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
因城施策调控作用明显
记者:9月18日,国家统计局公布《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。过去8个月,全国70个大中城市房价经历了“趋稳——回落——继续回落——下降或持平”的过程。值得注意的是,8月份“全国70个大中城市”的房价变动首次用到“下降或持平”,在很多人看来,这个“首次”意义重大。
严跃进:从房价上涨城市数量来看,目前有46个城市上涨,相比此前的上涨城市数量已经明显减少。同样,房价下跌的城市数量明显扩大,这也充分说明了8月在积极落实稳定房价等方面有较好的体现。从具体的房价上涨和下跌城市数据看,一些三线城市涨幅相对大,而一些热点城市已经出现了比较明显的环比下跌。
从一线城市当前房价指数的增幅来看,这是29个月以来即2015年3月以来首次出现的房价环比下跌,具有极为重要的信号意义,充分说明了当前此类城市房价的泡沫不断被挤压。
记者:的确,从短期来看,二线城市涨幅有降低,这说明分类调控的政策起作用了,毕竟从今年3月开始,全国各地都出台了密集的调控政策。近期国家统计局也公开表示说,是因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。
严跃进:从下降和持平的市场数据来看,总体上呈现了逐渐降温的态势,充分说明了当前全国房地产市场继续调整的现象,这和此前的政策调控效应积极释放是有关的。另外,部分三四线城市的房价涨幅也开始收窄,这说明此类城市也开始受到信贷政策等调整的影响,市场逐渐回归平稳。
从下降的角度看,淡季效应是一个很明显的因素,8月本身不是传统销售的旺季,所以销售业绩下滑也是符合预期的。
楼建波:政策在起作用。最近出了一系列政策,比如租售同权、北京的共有产权住房等,这些实际上都是在给一线城市的需求降温,我觉得这是不能否定的。还有存量房,操作的空间几乎没有。如果是一手的房子,开发商去跟有关部门做预售许可时,会有相关调控。
我想特别说一下因城施策的问题。我觉得市场就是这样的,如果市场上所有的交易都是往一个方向走,这就不是市场。所以,从因城施策再推一点,对一个房地产企业来讲,在不同的城市有不同的政策；从国家层面来讲,面对全国的房地产企业,与其说要步骤一致,还不如给他们更多的自主权利。我觉得因城施策肯定是对的,但是再往下推一点,应该有不同方向的交易和不同的判断,这才是一个有活力的市场。所以,我们将来要深化认识,调控的措施和手段要更精细、更科学。
捂盘惜售问题怎样解决
记者:不仅如此,从我们了解的情况来看,房产中介似乎对房价下降也做了有力推动。比如,有的房产中介会有效评估所在地区的房产价值,让卖家合理出价,对于虚高的房屋不再挂牌出售。
严跃进:从中介本身来说,中规中矩而不是违规操作是很关键的一个内容。尤其是类似北京等市场的二手房往往受到了较好地管制,所以价格方面也不会上涨。从消费层面看,实际上也是市场逐渐趋于理性的一个表现,尤其是在买涨不买跌的情绪下,类似物业的交易价格自然会受到冲击。
记者:不过,目前仍有一些不和谐的声音。比如,有人认为目前处于楼市调控期,但在调控结束后,房价有可能反弹。据我们了解,目前有一些开发商仍在捂盘不销售,耗着直至调控政策结束后再开盘。您怎么看这一问题?
楼建波:对此,政府的态度是很明确的,住房和城乡建设部一直把捂盘惜售的情况作为严厉打击的对象,但是现在执法上的一个难题是怎么界定捂盘惜售,目前还没有一个明确的定义。现在无非就是说,开发商拿到预售许可证后一次将所有的房屋投向市场,不能挤牙膏地投向市场。而且,我们现在对捂盘惜售的处罚还是行政处罚。
什么样的行为属于捂盘惜售、到什么程度要受什么程度的处罚?对于这些问题,我觉得现在基本上还停留在地方规定或者一个政策、一个规范性文件。从长远来看,预售制度的规定可能还要更细一点。
记者:还有几个大家比较关注的问题,那就是房价环比下降会持续吗?如果持续,可能持续到什么时候?
严跃进:从房价下降趋势来看,后续预计增幅方面会继续收窄,这充分体现了当前此类城市较好的发展前景和稳定导向。但有一点是明确的,即商业银行贷款的政策收紧会对具体的房屋销售和价格产生较为明显的影响,这会对部分房企形成压力。对于资金方面压力不大的房企,可能还是会有捂盘和违规收取费用的做法,这方面需要管制。
楼建波:从长远来看,是不是代表一个长期的趋势,我觉得还要再看几个月。还有一个问题是,一年的房屋市场也是有季节性的。
另外,我认为,如果统计数据里加入存量房的情况,那么说服力可能会比整体的房价情况好一点。除了我们刚刚提到的这个情况之外,还有就是自助商品房、限价商品房等上市多的话,商品房的均价就下来了。（《法制日报》记者 赵 丽 《法制日报》实习生 戴梦岚）
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