作者：卢晶
房产置业，一直是中国人为关注的事情之一。随着各地楼市调控政策“靴子”的落地，各地对首购房和二手房购房条件、首付比例进行了严格控制，但各地购房热仍只增不减。因为购房条件受限，一些人采取了“顶名购房”的方式，为了防范风险，实际出资人想到了顶名购房合同公证，以期维护其权益。
一、概述
顶名购房，又称借名买房，故名思意，是指实际出资人借用他人的名义与第三人签订房产买卖合同，并将房产的所有权登记在他人名下。具体是指:1、实际出资人因自身原因：例如具有外地户籍不具有购房地的当地户籍，或不符合购房资格或贷款条件，而名义上购房者具有购房或者贷款条件等；2、名义上购房人与第三方（房地产开发商等合法的售房人）签订的房屋买卖合同是合法有效的，并取得了不动产登记证书；3、名义上购房人一般不实际占有、使用、处分上述顶名购买的房产，而实际出资人行使占有、使用、处分的权利。
二、顶名购房协议中对双方当事人的风险
（一）实际出资人的风险
1、如果实际出资人因各种原因不能举证证明其与名义上购房人存在顶名购房的合意，即使实际出资人有出资行为，法院有可能认定双方之间存在借款关系而非借名购房的关系。
2、在涉及顶名购买的房产涉及违反限购政策或者购买的经适房等侵犯涉及社会公共利益的，双方一旦发生纠纷，法院一般认定为合同无效，致使实际出资人购房目的落空。
3、名义购房人在条件成就时，将房产出售或抵押等，实际出资人难以维护自己权益。例如将房产出售给善意第三人，善意第三人在支付合理对价，并办理产权转移登记后，实际出资人无法向善意第三人主张房产权利。
4、当名义上购房人发生意外去世，名义上购房人家人可能认定房产为其遗产，实际出资人仅凭顶名购房合同等难以维护自身权益；或者当名义上购房人发生结婚、离婚等情形，实际出资人亦面临同样风险。
（二）名义购房人的风险
1、可能发生信用风险。实践中，贷款银行要求借款人与购房人一致，自然以名义上购房人的名义办理贷款，而由实际出资人进行还贷，如果实际出资人还款不及时，极可能影响名义上购房人的信用，将会导致信用风险的发生。
2、在房屋的使用上，一般由实际出资人占有、使用房屋，而名义上购房人仅具有名义上的产权，一旦实际出资人不合理使用房产，导致他人合法权益发生损害，名义上购房人则会被要求承担法律责任。
3、当名义购房人将自己单位享受的福利政策转让给实际出资人，一旦出现名义购房人离职等情况，单位如果在这方面有相应的约定，也会影响到名义购房人相关手续的办理。
三、司法实践中顶名购房合同效力的认定
在司法实践中，顶名购房的行为因为其顶名原因不同，法院裁判结果也往往不同。
（一）违反限购政策的顶名购房合同
这种这情况在实践中，部分法院认为虽然违反了当地的政策性规定，但并违反法律法规的强制性规定，所以不倾向认定顶名合同的无效，尤其是当顶名人在法院受理时已经具备购房资格时。当然，不排除一些法院以顶名购房协议违反国家调控政策而无效。[1]
（二）违反限贷政策的顶名购房协议
由于一些购房人因自身征信问题，不符合银行贷款条件而借用他人的名义购房。通常法院认为该协议侵害了贷款银行的利益而非社会公共利益，倾向认定协议有效。[2]
（三）顶名购买单位福利房、集资房、团购房等
因单位或企业为自己职工提供的一种福利待遇，在购房价格上的有一定的优惠，职工将这种福利转让给他人，一般认为是对自身权利的处分，也是不违反法律法规的强制性规定。[3]
（四）购买经济适用房等政策性保障住房
虽然不属于《合同法》中第五十二条中“违反法律、法规的强制性规定”，但是法院倾向认为在客观上侵犯了其他低收入人群购房的机会，损害了社会公共利益，认定为无效合同。
[1] 徐桂云房屋买卖合同纠纷申诉、申请申第2882民事裁定书——北京市高级人民法院（2014）高民申字第2882号，法院认定实际出资人因限购政策而无在北京购房的资格为由否定了实际出资人要求转移登记的要求。（另：一些法院认为，“限购令”是一个政策，因为最早源于国务院管理整顿房地产市场的一个通知，并非法律法规、行政法规或者地方法规，所以合同不能认定为无效合同。依据我国相关法律规定该合同是有效的，应当履行。）
[2] 包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案——在本案中原告包如生、刘淑兰因不符合贷款条件，经协商签订协议由两被告李自琼和孙济宁顶名购买了涉案住房并办理贷款手续，由原告偿还贷款，被告违反约定，不配合办理产权过户，遂原告起诉被告，法院经审理查明，裁判认定原告为实际购买人，驳回了被告的反诉请求。《人民法院案例选》2013年第2辑（总第84辑）人民法院出版社2014年3月第1版
[3] 李天仁、李建路所有权纠纷案（山东省高级人民法院民事判决书（2015）鲁民提字第161号）
——在本案中法院裁判支持实际出资人的诉讼请求，房产归实际出资人所有，名义购房人协助办理过户登记手续。
四、顶名购房在公证实践中是否可被接纳
在民商事领域中，“法无禁止即允许”。台湾学者王泽鉴认为，契约因当事人互相表示意思一致而成立，每一方当事人自身受该契约的拘束，并同时拘束对方，此种拘束便建立在契约自由原则之上。可见契约自由实则私法自治的最重要的内容。[1]对此宪法虽未明文规定，但其精神必然蕴涵在每个现代民主自由国家的宪法之中。宪法的基本权利与民法的规范关系，就是建立在对于私人间的权利义务关系的保护的客观价值秩序之上的，从而使基本权利除用于法律外，尚扩散于并尤其在于私人间的法律关系。[2]
我国法律制度同样尊重意思自治形成的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，受法律保护。”实则就是为实现对宪法中“公民的合法的私有财产”保护的价值体系。在此，尤其不能忽视的是“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，已经充分表达了凡依照法定形式成立的合同，无论任何是对合同的当事人之间存在法律意义的。而这样一个重要信息，足已满足《公证法》第二条“有法律意义的事实和文书”的条件，开启公证程序。
[1] 王泽鉴，债法原理（第一册），第73页，中国政法大学出版社，2001年7月
[2] 王泽鉴，民法思维（请求权基础理论体系），第192页，中国政法大学出版社，2001年7月2014/5P
那么，是否在法院都认可合同有效的前提下，我们就可以受理此类公证业务呢？
人民法院认定合同有效并不等于该合同就完全合法。公证员就可以受理、办理公证。在办理合同公证的时候，公证员应当全面适用法律，不应当仅仅依据《合同法》的规定审视合同的效力，而对《物权法》等相关法律法规等置之不理。
公证员在审查合同的时候，其标准不应当低于其他法律服务人员。公证行业应当关注和参考其他法律服务行业的做法，因为其他法律服务行业成熟的做法既是对公证的一种竞争，也是法院认定公证机构民事责任的重要参考。[1]
拉丁鹰公证法系有句名言：“我们书写的就是法律”，立法者、社会公众对公证员提出了更高的要求和期待，但是，现代社会法律体系非常复杂，虽然“法无禁止皆自由”，但是不能忽略大政方针这些导致无法发生物权变动的政策性要求。合同公证一直是公证业务中的主流业务，也是国家对合同的签订和履行实行监督的法律制度。公证员有责任指导合同双方当事人依法签订合同，使合同真实、合法、完善，并促使签约各方认真履行合同，预防纠纷，维护国家利益和合同当事人的合法权益。公证法律服务应当给予当事人一种积极的引导作用，发挥公证预防纠纷的作用。
[1] 《合同有效就可以办理公证吗——对最高法院近期公布的一起无权处分案例的思考》，刘疆，《中国公证》2014/12
后记
通常公证员在接待当事人问询的时候，注意告知当事人顶名购房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。当事人想要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。此类问题各地裁判观点并不统一，自由裁量的空间极大，而且证据在案件中发挥关键性的作用。当事人申请办理顶名购房合同公证，内心认定经过公证的合同是可以与不动产登记证效力一样的，对此，我们应当给予必要的告知，解除当事人的误解，告知此类合同存在的风险。
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